Steuerliche Chancen & Fallstricke für Deutsche Käufer
Der Traum vom eigenen Haus in Kapstadt, ein Investment-Apartment in Durban oder eine Ferienvilla in den Winelands: Südafrika lockt viele Deutsche mit attraktivem Klima, beeindruckender Natur und vergleichsweise günstigen Immobilienpreisen. Doch wer in Südafrika investiert, sollte die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen gut kennen. Dieser Beitrag beleuchtet die wichtigsten Punkte rund um Kauf, Verkauf, Mieteinnahmen und Geldtransfers – mit einem besonderen Blick auf deutsch-südafrikanische Besonderheiten.
Kauf einer Immobilie – Sind sie rechtlich und steuerlich gut vorbereitet?
Kaufprozess:
Ausländische Investoren dürfen in Südafrika Immobilien erwerben. Der Prozess läuft in der Regel über einen lizenzierten Immobilienmakler, einen sogenannten Conveyancer (Notaranwalt) und das Deeds Office, bei dem die Eigentumsübertragung registriert wird. Der Kaufvertrag (Offer to Purchase) ist rechtlich bindend – prüfen Sie ihn sorgfältig oder lassen Sie ihn anwaltlich gegenprüfen.
Steuern beim Erwerb:
Beim Kauf fällt die sogenannte Transfer Duty an – eine gestaffelte Steuer, die ab einem Immobilienwert von ca. 1,1 Mio. ZAR erhoben wird. Zusätzlich entstehen Notarkosten und Bearbeitungsgebühren.
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Geldtransfer:
Deutsche Käufer müssen beim Überweisen größerer Summen nach Südafrika die Meldepflichten der Bundesbank beachten. In Südafrika selbst muss der Betrag über einen registrierten Devisenhändler (Authorised Dealer) eingeführt und dokumentiert werden – idealerweise mit einem sogenannten Foreign Investment Allowance Clearance.
Mieteinnahmen aus südafrikanischen Immobilien
Besteuerung in Südafrika:
Mieteinnahmen, die Sie aus südafrikanischen Immobilien erzielen, sind in Südafrika steuerpflichtig. Sie müssen jährlich eine Steuererklärung bei der South African Revenue Service (SARS) einreichen. Betriebskosten wie Reparaturen, Versicherungen oder Hausverwaltung können abgesetzt werden. Wichtig: Südafrika kennt keine pauschale Werbungskostenregelung, wie sie in Deutschland üblich ist.
Besteuerung in Deutschland:
Da Deutschland und Südafrika ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) haben, werden südafrikanische Mieteinnahmen in Deutschland freigestellt, aber unterliegen dem Progressionsvorbehalt. Sie erhöhen also den Steuersatz für andere (deutsche) Einkünfte.
Quellensteuer & Unterschiede bei der Mieteinnahmenbesteuerung
Quellensteuer auf Mieteinnahmen:
Für Nicht-Ansässige kann SARS eine Vorauszahlung der Steuer verlangen – oft in Form einer Quellensteuer. Eine ordnungsgemäße Registrierung und Steuererklärung kann dies jedoch vermeiden oder zurückholen.
Unterschiede zur deutschen Behandlung:
In Deutschland werden Mieteinnahmen linear mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. In Südafrika gelten pauschale Freibeträge nicht, und es gibt keine „Abschreibung auf Gebäude“ wie im deutschen Steuerrecht – dafür aber reale Betriebskosten, die angerechnet werden.
Verkauf einer Immobilie – steuerliche Fallstricke
Capital Gains Tax (CGT):
Beim Verkauf fällt in Südafrika Capital Gains Tax an – diese beträgt bei natürlichen Personen bis zu
18 % des Gewinns. Der Gewinn wird dabei als Differenz zwischen Verkaufserlös und ursprünglichem Kaufpreis (abzüglich nachgewiesener Verbesserungs- und Verkaufskosten) ermittelt.
Zahlungspflicht für Nicht-Residenten:
Bei Verkäufen durch Nicht-Ansässige muss der Käufer einen Teil des Verkaufserlöses (in der Regel 7,5 %) direkt an SARS abführen – eine Art Vorauszahlung auf die CGT.
Besteuerung in Deutschland:
Auch in Deutschland kann der Gewinn steuerpflichtig sein – insbesondere wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde. Dank DBA kann jedoch die in Südafrika gezahlte CGT angerechnet werden.
Chancen nutzen, aber rechtzeitig beraten lassen
Der Immobilienkauf in Südafrika bietet attraktive Renditechancen und oft einen Einstieg in eine internationale Lebensgestaltung. Doch ohne fundierte steuerliche Planung kann die Freude am Investment getrübt werden – etwa durch Doppelbesteuerung, unnötige Strafzahlungen oder problematische Geldtransfers.
Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem auf internationales Steuerrecht von uns beraten.